Решение о реновации дома: собрание собственников, голосование, протокол

Сколько нужно голосов: больше половины квартир

Решение сообщества собственников принято, если «за» проголосовали собственники, представляющие больше половины всех квартирных собственностей дома, если закон или само сообщество не установили другое число голосов (Dzīvokļa īpašuma likums, ч. 3 ст. 16). Важно: считают все квартиры в доме, а не только тех, кто пришёл на собрание. В доме на 60 квартир нужно не меньше 31 голоса «за».

• У каждого собственника столько голосов, сколько квартирных собственностей ему принадлежит (ч. 1 ст. 17).
• Если у квартиры несколько совладельцев, они уполномочивают одного человека, у которого один голос (ч. 3 ст. 17).
• Для представительства другим лицом нужна письменная доверенность; её можно оформить и в Информационной системе строительства (BIS) с надёжной электронной подписью (ч. 4 и 4¹ ст. 17).

Принятое решение обязательно для каждого собственника — и для тех, кто голосовал «против» или не голосовал вовсе (ч. 3 ст. 16).

Собрание или письменный опрос: порядок созыва и сроки

Закон предусматривает три равноценных способа принять решение: собрание, опрос без созыва собрания и взаимное соглашение всех собственников (ч. 2 и 3 ст. 18, ст. 21).

Собрание. Созвать его могут один или несколько собственников или управляющий (ч. 1 ст. 19). Каждого собственника и управляющего нужно пригласить не позднее чем за 7 дней, указав место, время, повестку дня и условия принятия решений (ч. 4 ст. 19). Проголосовать можно и заранее — письменно у организатора или в BIS, если собрание созвано через BIS (ч. 5 ст. 19). Собрание правомочно, если зарегистрированные собственники представляют больше половины всех квартирных собственностей (ч. 8 ст. 19).

Опрос. Организатор отправляет каждому собственнику письменный проект решения, условия и связанные документы, а также срок для голосования — не меньше 14 и не больше 180 дней (ч. 2 ст. 20). Опрос состоялся, если проголосовали больше половины всех собственников; протокол голосования нужно разослать всем в течение пяти рабочих дней (ч. 3 ст. 20).

О собрании или опросе нужно сообщить и управляющему, а принятое решение отправить ему в течение месяца (ч. 6 ст. 18).

Повторное собрание или опрос, если нет кворума

Если на собрание пришло слишком мало собственников, закон позволяет провести повторное собрание (ст. 19¹). Оно правомочно, если:

• первоначальное собрание, созванное по правилам, не состоялось из-за отсутствия кворума;
• повторное собрание созвано не позднее чем через месяц после первоначального;
• в повестке только те вопросы, которые были в первоначальной повестке и для которых обычно достаточно больше половины голосов (ч. 10 ст. 17);
• зарегистрированные собственники представляют больше трети всех квартирных собственностей.

Для решения на повторном собрании нужно, чтобы «за» проголосовали больше половины представленных на повторном собрании квартир. Пример: в доме на 60 квартир должны зарегистрироваться не меньше 21 собственника, и если пришли ровно 21, достаточно 11 голосов «за». Но такое решение вступает в силу только через месяц после объявления, если за это время сообщество не решило иначе, — это нужно учесть в графике проекта.

Похожим образом работает и повторный опрос: его проводят в течение месяца, но не раньше чем через два дня после первоначального, и ответить должны собственники, представляющие больше трети квартир (ст. 20²). По опросу Государственного контроля, в 44,4 % случаев для решения о реновации понадобилось три и больше собраний, так что терпение — нормальная часть процесса.

Что указать в решении: работы, финансирование, уполномоченное лицо

В новой программе ALTUM к заявке прилагают решение собственников, принятое по закону о квартирной собственности, о (MK noteikumi Nr. 678, п. 16.4):

1. представителе — кто от имени сообщества подаст заявку и подпишет договоры (это может быть управляющий или другое уполномоченное лицо, п. 2.3);
2. стоимости проекта — итог сметы и перечень работ;
3. реализации проекта — что именно делают: например, утепление фасада, крыши и перекрытия подвала, окна, система отопления;
4. условиях кредита — сумма, срок, ставка или порядок её определения;
5. покрытии удорожания — что делать, если работы обойдутся дороже.

Кредитный договор представитель может подписать только на основании отдельного решения сообщества (MK noteikumi Nr. 678, п. 13); и управляющий вправе заключить кредитный договор от имени сообщества только по отдельному решению (Dzīvokļa īpašuma likums, ч. 1 ст. 15¹). На практике полезно сразу решить, на что пойдёт субсидия ставки — на проценты или на погашение основного долга (см. субсидия процентной ставки), и как будет распределяться платёж. Закон устанавливает, что расходы на улучшение дома, снижающие затраты на содержание или услуги, собственники несут пропорционально своей идеальной доле в общей собственности (ч. 2 ст. 13).

Протокол собрания: что в него записать

Все решения сообщества оформляют письменно, и решение считается принятым с момента подписания протокола собрания или голосования (ч. 5 ст. 18). Единой обязательной государственной формы нет, поэтому ниже — образец содержания протокола на основе требований закона:

1. Адрес дома, дата, время, место собрания (или онлайн-инструмент) и организатор.
2. Общее число квартирных собственностей и число зарегистрированных собственников — расчёт кворума.
3. Избранные председатель и секретарь собрания (ч. 7 ст. 19).
4. Повестка дня, например: 1) реализация проекта и его стоимость; 2) получение кредита и его условия; 3) назначение представителя; 4) покрытие удорожания; 5) способ использования субсидии.
5. По каждому вопросу — голос каждого собственника «за» или «против» (ч. 9 ст. 19) и итог.
6. Подписи председателя и секретаря собрания, если сообщество не решило иначе (ч. 10 ст. 19).
7. Приложения: список регистрации, поданные заранее голоса, доверенности, смета и расчёты.

После утверждения протокола организатор сообщает об этом всем собственникам; если в течение 14 дней собственник не возразил против записанного голоса, считается, что он с ним согласен (ч. 12 ст. 19). Решения вступают в силу на следующий день после объявления, если сообщество не решило иначе (ч. 5¹ ст. 18).

Требования банка и ALTUM к голосованию

В новой программе представитель сначала обращается к кредитору (банку), получает предложение кредита и только потом подаёт заявку в ALTUM (MK noteikumi Nr. 678, п. 14 и 15). Поэтому порядок обычно такой: сначала сообщество решает вопрос о проекте и представителе, затем — о конкретных условиях кредита.

У гарантии ALTUM есть требования, которые стоит проверить ещё до голосования: срок кредита не меньше 10 лет, ставка (или её постоянная часть) зафиксирована минимум на 10 лет, а долги дома за управление, вывоз отходов, тепло, воду и канализацию за последние 12 месяцев меньше 10 % от суммы этих счетов (п. 47.1 и 47.2). Банки нередко хотят видеть конкретную формулировку решения, поэтому проект решения лучше согласовать с кредитором до голосования. Подробнее — на странице о кредите и гарантии ALTUM.

Если соседи против — честные аргументы с цифрами

Чаще всего люди боятся расходов, и это понятно. Лучше говорить открыто: реновация обычно увеличивает ежемесячный платёж, потому что платёж по кредиту больше экономии на отоплении. Например, в калькуляторе для рижского 5-этажного дома 103-й серии с четырьмя подъездами (около 3200 м², 60 квартир) типовой комплекс работ сейчас стоит около 1,45 млн €. При ставке банка 6 % и сроке 20 лет платёж для квартиры 50 м² с субсидией 1,6 п.п. — около 143 € в месяц, а расчётная экономия на отоплении — около 39 € в месяц. Государственный контроль тоже установил, что в 54 % реализованных проектов экономия на тепле не покрывает платёж по кредиту.

За что тогда платят? За тёплую и сухую квартиру, новые инженерные сети и более долгий срок службы дома, за безопасные балконные плиты и, скорее всего, более высокую стоимость квартиры. Подготовьте расчёт для своего дома в калькуляторе на этой странице и покажите его соседям вместе с объяснением ежемесячного платежа.

Помните, что правильная процедура важна: собственник может оспорить решение в суде, если оно или порядок его принятия противоречат закону, — в течение трёх месяцев с момента, когда он узнал о решении, но не позже чем через год после его принятия (ст. 24).

Роль управляющего (RNP и другие)

Управляющий может созвать собрание или организовать опрос (ч. 1 ст. 19, ч. 2 ст. 20), а сообщество может уполномочить его быть представителем проекта. В Риге многие дома обслуживает Rīgas namu pārvaldnieks (RNP) — его клиенты видят информацию о планируемых ремонтах и сметах на портале e-parvaldnieks.lv. С другим управляющим или товариществом процесс тот же. О рижской специфике — на странице реновация домов в Риге, об окне ALTUM DME 3 — на странице программа DME, о нужных документах — энергоаудит и техническое обследование.